Гражданское право

Тема 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 454 Договор купли-продажи

1. Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товара, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Договор купли-продажи направлен на переход (перенесение) право собственности на вещь (или вещного права - права хозяйственного ведения, оперативного управления) от продавца к покупателю.

По общему правилу товаром как объектом продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками или индивидуально-определенные вещи, движимые и недвижимые. Из этого правила ст. 129 ГК РФ предусматривает исключения для товаров, которые изъяты из оборота или ограниченных в обороте.

В момент заключения договора продавец может не иметь права собственности (права распоряжения) Статья 455 ГК предусматривает, что договор может быть заключен на продажу товара, который еще будет создан - произведен, выращен продавцом или товара, который продавец будет приобретать для передачи в будущем.

Из общего правила, что продавцом может быть только собственник продаваемого товара, есть исключения:

а) продажа товара с публичных торгов;

б) продажа товара комиссионером;

в) продажа товара агентом при агентском договоре;

г) продажа имущества, переданного в доверительное управление.

Условие о платеже цены (денежной суммы), а не о передаче имущественного эквивалента позволяет отличать договор купли-продажи от договора мены. Близость этих договоров проявляется в том, что к договору мены в силу п. 2 ст. 567 ГК применяются правила о купле-продажи, если это не противоречит правилам о договоре мены, предусмотренным главой 31 ГК.

Кодекс относит к объектам купли-продажи ценные бумаги (векселя, акции и др.), имущественные права, поставив их в один ряд с вещами. В этих случаях продажа схожа с уступкой прав по обязательствам (передачей права требования).

Значимость договора купли-продажи проявляется также в том, что ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже, применяется для регулирования отношений по другим договорам.

Нормы об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества и правила об исчислении гарантийного срока применяются к договору подряда.

Основные виды договора купли-продажи:

· розничная купля-продажа;

· поставка товара;

· поставки товара для государственных нужд;

· контрактация (один выращивает, другой закупает);

· энергоснабжение;

· снабжение тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой;

· продажа недвижимости;

· продажа предприятия.

Сторонами договора купли-продажи выступают субъекты гражданского права - граждане как физические лица и как индивидуальные предприниматели и юридические лица.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

Ст. 455 ГК относит только наименование и количество товара к существенным условиям договора купли-продажи. Качество, цена не являются существенными так как, при их отсутствии применяются правила определения цены, установленные ст. 424 ГК, а качества - ст. 469 ГК.

Но есть и некоторые дополнительные существенные условия. Так, для любого из видов договора купли-продажи, по которому обусловлена рассрочка платежа, к существенным условиям отнесены также условия о цене товара, порядке, сроках и размере платежей (ст. 489 ГК).

Иначе решен вопрос о существенных условиях договора продажи недвижимости или предприятия. Такими признаны цена, а также данные, определяющие расположение продаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованной сторонами в письменной форме цены и упомянутых данных договор считается незаключенным (ст. 554, 555 ГК).

В соответствии со ст. 558 ГК при продаже жилых помещений к существенным условиям договора кроме упомянутых отнесен также перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением, с указанием прав таких лиц на пользование этим помещением.

Количество товара отнесено к существенным условиям договора и определяется в нем по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда Кодексом или иными законами не установлена обязанность продавца продать соответствующее заказу покупателя количество товара.

Количество товара определяется сторонами в натуральном выражении (метрах, штуках, тоннах и иных единицах измерения) либо в денежном выражении. При продаже нескольких наименований товара в договоре определяется количество по каждому наименованию.

Кроме количества продаваемого товара стороны в договоре устанавливают его ассортимент. Под ассортиментом понимается перечень товаров определенного наименования, различаемых по отдельным признакам с указанием количества подлежащих поставке товаров каждого признака (ст. 467 ГК).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ.

Продавец

Обязанность продавца передать товар покупателю.

1. Передача товаров - основная обязанность продавца. Продавец должен передать товар, наименование, количество, качество, ассортимент, комплектность которого соответствует договору и который затарен или упакован, как того требует договор.

Передача осуществляется посредством - вручения товара покупателю, либо предоставление ему товара в распоряжение, либо сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю.

2. Срок передачи товара - для того чтобы обязательство по передачи товара было исполнено надлежащим образом. Стороны могут заключить договор с условием его исполнения к строго определенному сроку - "Контракт на срок".

3. Момент исполнения обязательства по передачи товара - ст. 458 ГК - зависит от места исполнения обязательства. Моментом исполнения продавцом своей обязанности считается, например, вручение товара покупателю в указанном месте или указанному лицу.

Когда обязательство исполняется в месте нахождения товара, он считается переданным в момент его вручения покупателю или указанному им лицу Однако если покупатель не принял товар в установленный договором срок, то обязательство по его передаче считается исполненным продавцом в момент предоставления товара в распоряжение покупателя.

Сдача продавцом товара перевозчику для доставки покупателю считается моментом исполнения обязанности передать товар, если из договора не вытекает обязанность продавца передать товар в месте его нахождения или доставить товар покупателю.

4. Переход прав собственности и риска случайной гибели товара. Момент перехода к покупателю права собственности на товар определяется по ст. 223 ГК. А вот риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим обязанность передать товар покупателю в соответствии со ст. 458 ГК, если иной момент не предусмотрен договором купли-продажи.

Если товар, который продается покупателю находится в пути (т.е. еще только доставляется продавцу), то риск переходит к покупателю с момента заключения договора.

Покупатель

Принятие покупателем товара - основная обязанность покупателя, ст. 484 ГК - совершение действий направленных на получение товара во владение. Покупатель обязан принять товар, переданный ему в срок.

Покупатель вправе не принимать переданный ему товар, если продавец существенно нарушил требования к его качеству, ассортименту, количеству.

Покупатель обязан известить продавца о нарушениях договора в течении срока, предусмотренного законом (ст. 477 ГК).

3. ДОГОВОР РОЗНИЧНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

Это основная гражданско-правовая форма торгового обслуживания граждан. Договор определяется ст. 492 ГК как соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью

Договор такого типа является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения о продаже товара, а не с момента его передачи покупателю. Это возмездный договор. Согласно п. 1 ст. 454 ГК покупатель обязан уплатить за товар определенную денежную сумму (цену).

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА РОЗНИЧНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

Договор обычно заключается на основании публичной оферты. Ст. 494 ГК предусматривает определенные правила к ней.

Некоторые особенности . Публичной офертой признается - выставление товара в торговом зале, на витрине, выкладка его на прилавок, предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов и т.п.) независимо от того, указаны ли цена и существенные условия договора.

Публичный характер договора, а именно согласно ст. 426 ГК условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Поэтому оферта должна содержать одинаковые для всех адресатов условия договора.

Продавец обязан заключить договор с любым покупателем, который примет его предложение, не отдавая предпочтение кому либо из покупателей.

Продавец при заключении, либо по требованию покупателя до этого обязан предоставить ему информацию о товаре, предлагаемом к продаже, которая должна быть необходимой и достоверной.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА.

Покупатель в случае обнаружения в товаре недостатков не оговоренных продавцом, вправе требовать замены товара с недостатками на такой же товар надлежащего качества либо на аналогичный, но иной марки модели, формы, расцветки и т.п. В последнем случае при разнице в ценах на товар, подлежащий замене, и аналогичный товар производится перерасчет цены недоброкачественного товара в соответствии со ст. 504 ГК.

Так как ГК не определяет сроков замены товара продавцом, должны применяться сроки, установленные ст. 21 Закона о защите прав потребителей. Обычно замена производится в семидневный срок со дня предъявления требования.

Требование о возмещении расходов на устранение недостатков предъявляется, когда покупатель сам устраняет недостатки (ремонт).

Покупатель вправе отказаться от недоброкачественного товара и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы.

4. ДОГОВОР ПОСТАВКИ.

Договор находит широкое применение в предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 506 ГК РФ ДОГОВОРОМ ПОСТАВКИ признается договор, по которому поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным применением.

Как и договор купли-продажи он направлен на возмездный переход права собственности (хозяйственного ведения оперативного управления) на товар от поставщика (продавца) к покупателю и является двусторонним, возмездным консенсуальным договором.

К особенным признакам такого договора относятся, прежде всего состав сторон договора (правовой статус поставщика) и цель приобретения товара.

В качестве поставщика выступает предприниматель. Это может быть коммерческая организация либо гражданин - индивидуальный предприниматель, производящий товар. Поставщиком может быть лицо, поставляющий товары, закупленные специально для продажи. Речь идет о новых вещах не бывших в употреблении.

Второй основной признак - цель приобретения товара. Договором поставки признается договор, по которому товар покупается либо для использования в предпринимательской деятельности, либо для деятельности, не связанной с личным, домашним, семейным использованием товара. Из цели покупки при поставках следует, что и вторая сторона договора - покупатель также, является предпринимателем.

Основные признаки договора поставки позволяют отграничить его как от других видов договора купли-продажи, так и от смежных договоров. При разграничении договоров поставки и контрактации учитывается профессиональная деятельность продавца и вид подлежащих передаче товаров.

Так по ст. 535 ГК поставщиком сельхозпродукции является ее производитель. Контрактуется будущая продукция, подлежащая выращиванию.

Вид продаваемой вещи позволяет разграничить договоры поставки и продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости всегда передается индивидуально-определенная вещь, которой присущи признаки, указанные в ст. 130 ГК, так к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако продажа таких судов осуществляется по договору поставки. Эти суда становятся недвижимостью лишь после передачи от поставщика заказчику.

Иные признаки используются для разграничения договора поставки и подряда ( в основном договора переработки давальческого сырья). Судебная практика при разграничении таких договор учитывает прежде всего основное содержание обязанностей сторон. Договор, содержанием которого является выполнение работ по заданию заказчика из его материалов, квалифицируется как договор переработки давальческого сырья, т.е. договор подряда.

Может быть использован и критерий - количества передаваемого покупателем материала. Если покупателем передается большая часть материалов, необходимых для изготовления товаров, то договор может рассматриваться как подрядный.

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ПОСТАВКИ.

На основе принципа свободы договора договор поставки заключается по свободному усмотрению сторон. Однако отдельные законы в исключение из общего принципа свободы договора предусматривают обязанность поставщика заключить договор поставки, и их императивные нормы предопределяют его условия.

Существует обязанность поставщика заключить договор поставки по требованию потребителей, местом нахождения которых является Крайний Север или приравненные к нему районы, а также потребителей агропромышленного комплекса при наличии сложившихся хозяйственных связей.

Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" запрещает хозяйствующим субъектам - поставщикам, занимающим доминирующее положение на товарном рынке отказываться от заключения договоров с потребителями при наличии возможности производства или поставки соответствующего товара (ст. 5 Закона).

Если ГК или иными законами предусмотрена обязанность поставщика заключить договор, то применяется порядок и сроки заключения договора (ст. 445 ГК - 30 дней).

Порядок согласования разногласий. Ст. 507 ГК установлен порядок согласования разногласий возникших при заключении договора. Сторона получившая возражения по условиям договора поставки или предложение о согласовании новых условий (в форме протокола разногласий, письма, телеграммы и т.п.) обязана принять меры к согласованию условий договора. Этой статьей установлен срок в 30 дней для согласования соответствующих условий, если иной срок не определен сторонами. Если сторона получившая предложение о согласовании иных условий, считает нецелесообразным такое согласование, она обязана в тот же срок уведомить другую сторону об отказе заключить договор на предложенных ею условиях. Из этой статьи вытекает необходимость активных действий стороны получившей акцепт с возражениями.

Нарушение ст. 507 ГК рассматривается как основание для предъявления второй стороной требований о возмещении убытком.

Договор поставки может быть - разовый, годовой, долгосрочный.Часть условий излагается обычно в его тексте, часть в прилагаемой спецификации.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

Принцип надлежащего исполнения обязательств признается одним из основных принципов договорного права. В соответствии со ст. 393 ГК, каждая из сторон вправе требовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных нарушением обязательств.

Последствия нарушения поставщиком условий договора о количестве и сроках поставки предусмотрены ст. 511 ГК и заключаются в его обязанности выполнить договор, выполнить в натуре недопоставленное количество. Нарушение срока поставки (просрочка поставки) служит также основанием для одностороннего отказа покупателя от принятия товаров, поставка которых просрочена. При досрочной поставки без согласия покупателя - дает ему право отказаться от оплаты и принятия товара, переданных досрочно.

Аналогичное нарушение условий договора о сроках и количестве покупателем, т.е. невыборка им товаров, вызывает иные последствия. Так ст. 515 ГК дает право поставщику либо отказаться от исполнения договора в части поставки невыбранных товаров либо предъявить покупателю требование об их оплате. Несообщение покупателю о готовности товаров к передаче рассматривается как просрочка поставки со всеми вытекающими последствиями, т.е. покупатель вправе либо потребовать передачи товаров, либо отказаться от принятия товара.

Ст. 512 ГК предусмотрены последствия нарушения поставщиком обязательств по поставке товаров в согласованном ассортименте. При недопоставке товара одного наименования, покупатель вправе требовать восполнения недопоставки в следующем периоде.

Последствия поставки товаров ненадлежащего качества. Такие последствия предусмотрены ст. 475 ГК - покупатель в зависимости от характера недостатков вправе предъявит ряд требований. Покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы либо требовать замены товара. Требовать от продавца соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков, возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Последствия нарушения поставщиком комплектности или передачи товаров с нарушением согласованного комплекта товаров. Ст. 480 ГК предусматривает замену поставщиком некомплектного товара комплектным (без промедления).

Право покупателя отказаться от оплаты недоброкачественных и некомплектных товаров. Статьи 475 и 480 ГК предусматривают право покупателя отказаться от оплаты товаров, не соответствующих условиям договора о качестве и комплектности, а если товар уже оплачен потребовать возврата уплаченных сумм до устранения недостатков.

Порядок взыскания неустойки за недопоставку или просрочку поставки. ГК и иные действующие нормативные акты о договоре поставки не устанавливают законной неустойки (штрафа, пеней) за нарушение поставщиком обязательств, следовательно, соответствующие нарушения могут влечь за собой взыскание неустойки лишь в случае, когда неустойка (штраф, пени) будет предусмотрена в договоре. ГК содержит норму устанавливающую порядок взыскания неустойки за недопоставки и просрочку поставки товаров. Ст. 521 ГК воспроизводит принцип суммированного обязательства, согласно которому обязательство поставки в каждом периоде поставки складывается из обязательства донного периода и обязательства по выполнению недопоставленного в предыдущем периоде количества товаров. При этом невыполнение обязанности по передаче товаров в установленный договором срок не освобождает поставщика от обязанности выполнения недопоставленного количества в натуре в следующем периоде либо иные сроки, предусмотренные договором.

Ответственность покупателя за задержку платежа. Ряд последствий установлен ГК при нарушении покупателем условий об оплате поставляемых товаров (п. 5 ст. 486 ГК). Право поставщика приостановить передачу подлежащих поставке товаров до полной оплаты ранее поставленных товаров. Поставщик вправе взыскать пени в размере 0,5 % в день с неоплаченной суммы, если ной размер не предусмотрен договором.

ДОГОВОР ПОСТАВКИ ТОВАРОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД.

ГК трактует этот договор как договор купли-продажи. Как и по иным видам договора купли- продажи, исполнитель возмездно передает товары государственному заказчику или указанному им покупателю (получателю). Этому договору свойственны черты договора поставки.

Отличия:

1) покупателем является государственный орган (государственный заказчик), определяемый правительством;

2) договор - государственный контракт заключается на основе государственного заказа, формируемого в установленном законом порядке;

3) порядок и сроки заключения государственного контракта определены ГК;

4) государственный заказчик обеспечивает не только своевременную оплату товаров, но и возмещение убытков, которые могут быть причинены поставщику в связи с выполнением государственного контракта;

5) оплата осуществляется за счет средств бюджета и внебюджетных источников финансирования;

6) размещение государственного заказа, как правило, должно осуществляться на конкурсной основе;

7) интересам государственного заказчика предоставляется особая защита; в частности законы о государственных поставках за нарушение обязательств предусматривают неустойку, штраф;

8) споры, возникающие при заключении договора, рассматриваются арбитражным судом независимо от того, имеется ли у одной из сторон обязанность заключить договор.

Поставки для государственных нужд осуществляются в целях:

а) создания и поддержания государственных материальных резервов;

б) поддержания необходимого уровня обороноспособности;

в) обеспечения экспортных поставок по международным соглашениям государства;

г) реализации федеральных государственных программ.

Тема 2. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1. Виды жилых фондов. Понятие договора найма жилого помещения. Краткосрочный наем.

Договор найма жилого помещения - самостоятельный вид обязательств, жилищных обязательств.

Настоящий ГК исходит из регулирования жилищных отношений двумя федеральными источниками - и ГК и ЖК.

Договор найма жилого помещения получил самостоятельное правовое развитие в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны в отличие от универсального договора имущественного найма, применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам. В договоре найма жилого помещения объект договора передается во владение и пользование исключительно человеку, и помещение поэтому должно отвечать целям его постоянного проживания, быть в принципе противоположностью нежилого помещения - жилым помещением со своими потребительскими специфическими качествами.

Жилое помещение - специальный объект договора.

Статья 671. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Коммерческий наем жилья получил в ГК свое развитие. Прежде всего усилена роль договора. Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, КРАТКОСРОЧНЫЙ - до одного года, ДЛИТЕЛЬНЫЙ - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны.

При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

· права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

· права вселять временных жильцов и поднанимателей;

· преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

· права на замену нанимателя в договоре;

· льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение занять которое последний согласился. ГК ограничивает правомочия нанимателя владением и пользованием им. На самом деле наниматель наделяется всей триадой правомочий. Кроме владения и пользования он правомочен и распоряжаться при соблюдении определенных условий нанятым жилым помещением: может вселять других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, осуществить обмен жилого помещения. Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

Рассматриваемый договор - двусторонний, т.е. каждая из сторон имеет права и обязанности, каждая из сторон - одновременно кредитор и должник. НАЙМОДАТЕЛЬ как должник обязан передать жилое помещение нанимателю и как кредитор вправе требовать от нанимателя оплаты за пользование помещением.

НАНИМАТЕЛЬ как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. НАНИМАТЕЛЬ как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю.

Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во-вторых заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора. Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162).

Наниматель и сонаниматели, исходя из равенства своих прав, вправе:

1) вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

2) поселять временных жильцов и поднанимателей;

3) изменять договор найма;

4) сохранять договор найма при перемене собственника дома;

5) обменять занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

6) сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

7) прекратить действие договора найма;

8) получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищных фондов по основаниям, указанным в законе;

9) приватизировать жилье.

Наниматель и сонаниматели обязаны:

1) осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

2) своевременно оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

3) соблюдать правила пользования жилым помещением;

4) сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан:

1) заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

2) передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

3) дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

4) разрешить нанимателю приватизацию занимаемого помещения;

5) осуществлять санитарное и техническое обслуживание нанимателя и сонанимателей, текущий и капитальный ремонт жилого дома таким образом, чтобы обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, бесперебойное оказание нанимателю коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника. Так, в Москве правом заключать договор социального найма в домах, образующих собственность города Москвы, наделены Комитеты муниципального жилья правительства Москвы и его окружные жилищные комитеты. Комитет муниципального жилья правительства Москвы компетентен решать вопросы обмена жилой площади и приватизации жилья, окружные жилищные комитеты - заключать договоры социального найма, а также решать вопросы обмена занимаемых жилых помещений.

ОСНОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Статья 687. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане , за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же они продолжают использовать помещение не по назначению и нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений - основная мера ответственности нанимателя за нарушение условий договора найма. Такие основания в договоре социального найма жилья установлены в ЖК. Принудительное выселение в судебном порядке, связанное с виновным поведением постоянных пользователей - одно из оснований расторжения договора найма жилого помещения.

Основанием является разрушение и порча жилого помещения, использование его не по назначению, нарушение прав и интересов соседей нанимателя, членами его семьи и другими, совместно с ним проживающими.

Без предоставления другого жилья могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 98 ЖК).

Лица подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, могут быть обязаны судом взамен выселения провести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Также подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения граждане, чей ордер был получен в результате неправомерных действий и вследствие этого признан недействительным (ст. 100 ЖК). Однако если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищных фондов, им предоставляется жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В том случае, если они не были постоянными пользователями в этих разновидностях жилищного фонда, они выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Если граждане не допустили при получении ордера неправомерных действий, но ордер был признан недействительным потому, что нарушил права других лиц, они выселяются с предоставлением другого жилого помещения.

В отличие от рукотворной порчи помещения ГК вводит возможность расторжения договора также из-за технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания.

Тема 3 ПОДРЯД.

1. Понятие договора подряда, его виды.

Статья 702. ДОГОВОР ПОДРЯДА.

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения предусмотренные настоящим параграфом , применяются если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договора.

Подряд можно квалифицировать как договор возмездный (работа выполняется и результат передается за плату), консенсуальный (вступает в силу с момента заключения и до передачи вещи), двухсторонний (каждая из сторон имеет права и обязанности), синаллагматический (обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента).

Используется повсюду, где речь идет о работах имеющих определенный, отдельный от них результат, при этом сторона, которая выполняет работы, сама же их и организует.

Типовая модель подряда предполагает: все делает подрядчик, а заказчик только принимает результат и платит деньги. Однако договором может быть предусмотрена обязанность заказчика предоставить материал.

Распределение риска. Ст. 702 ГК определяет обязанность подрядчика выполнить... определенную работу и сдать ее результат означает, что риск, связанный с недостижением результата, лежит на подрядчике. Принцип "нет результата - нет оплаты".

При заключении подрядного договора нередко возникает вопрос о привлечении подрядчиком к участию в выполнении работ третьего лица. Такая сложная структура договорных связей является свойственной подряду.

Предусматриваются ситуации, когда заказчик заключает договоры не с одним, а с двумя и более генеральными подрядчиками одновременно. Тогда каждый из них принимает на себя обязанность исполнить свой набор работ.

Существенное условие договора подряда - срок исполнения работ и если сторонам не удалось достичь соглашения по этому условию, договор подряда признается незаключенным.

Именно с нарушением конечного срока Кодекс связывает последствия (ст. 405), предусмотренные на случай просрочки.

Цена не является существенным условием. При отсутствии цены в договоре и невозможности ее определить исходя из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы.

При наиболее сложных видах подряда цена определяется сметой, которая позволяет судить не только о размере цены, но и о ее слагаемых. Составленная подрядчиком смета приобретает правовое значение с момента ее согласования с заказчиком.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РИСКОВ.

Ст. 795 выделяет два вида рисков.

Первый связан со случайной гибелью или случайным повреждением материалов, оборудования и переданной для переработки вещи или иного имущества, используемого при исполнении договора (доски, цемент и т.п.). Риск несет тот, кто представил соответствующее имущество. Риск случая несет - собственник.

Второй вариант распределения риска относится к случайной гибели или к случайному повреждению результата выполненной работы до ее приемки. Риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик (ст. 705).

Подряд относится к числу договоров, которые предполагают большую активность в их исполнении одной из сторон. Такой стороной в договоре подряда выступает подрядчик. К обязанностям подрядчика относится необходимость своевременно приступать к работе, завершить ее в установленный срок. Немедленно предупредить заказчика о возникших независимо от подрядчика обстоятельствах, которые угрожают годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. (ст. 716).

ДОГОВОР БЫТОВОГО ПОДРЯДА.

Статья 730. Договор бытового подряда.

1. По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

2. Договор бытового подряда является публичным договором (ст. 426).

3. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Особенности бытового подряда:

Во-первых, одной из сторон в нем непременно подрядчиком должен выступать предприниматель, а другой непременно заказчик-гражданин;

Во-вторых, договор должен быть направлен на удовлетворение личных потребностей заказчика.

Одна из особенностей нормативных актов, регулирующих бытовой подряд, состоит в том, что абсолютное большинство включенных в них норм носят императивный характер.

При возникновении споров между заказчиком и подрядчиком с коммерческой организацией, бремя доказывания отсутствия возможности выполнить соответствующие работы возложено на коммерческую организацию. Разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда независимо от согласия на это коммерческой организации.

Среди отличий бытового подряда, направленных как и все остальные на защиту интересов заказчика, можно указать на обязанность подрядчика на повторное безвозмездное выполнение работы, нарушившего условие о качестве.

С нарушением условий качества в договоре бытового подряда связано введение правил об "ответственности продуцента" (производителя. В тех случаях, когда результат работы представляет опасность для жизни и здоровья не только заказчика, но и других лиц, подрядчику непосредственно могут быть направлены требования о безвозмездном устранении недостатков не только заказчиком, но и любым другим лицом. При этом для предъявления таких требований подрядчику установлен срок в 10 лет с момента принятия заказчиком результатов работ.

Специальная гарантия предусмотрена на случай неявки заказчика за получением результата работы при бытовом подряде. Имеется в виду, что санкции для заказчика предусмотрены на случай его опоздания на протяжении не месяца, а двух месяцев.

В случае ненадлежащего исполнения или неисполнения работы заказчик наделен теми же правами, что и покупатель, который приобрел товары ненадлежащего качества. Имеются в виду правила о возмещении разницы в цене при замене товара, либо уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества, либо возложении на продавца ответственности в случае неисполнения обязательства в натуре.

Особо заслуживают быть отмеченными правила из Закона "О защите прав потребителей", которые определяют последствия нарушения сроков выполнения работ (в самом законе установлена неустойка на случай нарушения установленных сроков начала и окончания выполнения работы в виде пени 3 % цены выполненной работы за каждый день, а если срок установлен в часах - за каждый час просрочки), предоставляют заказчику более широкие права при обнаружении недостатков выполненной работы, устанавливают жесткие сроки устранения недостатков (максимум - двадцать дней, если более короткий срок не предусмотрен договором или позднейшим соглашением сторон).

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРЯД.

Статья 740. Договор строительного подряда.

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется: в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Договор строительного подряда, как и все подрядные договоры, имеет теперь два предмета: работы и их результат. До этого в подряде на капительное строительство существовал только один предмет - работы.

Статья 741. Распределение риска между сторонами.

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности предусмотренные пунктом 1 статьи 716 (Обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика) настоящего Кодекса.

С распределением риска между сторонами некоторым образом связан и вопрос о моменте возникновения права собственности у заказчика на выстроенные подрядчиком здания и сооружения. Поскольку оба эти объекта подлежат государственной регистрации, заказчик должен считаться их собственником только с момента регистрации.

Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляют вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивают их целевое использование.

Основную обязанность подрядчика составляет выполнение строительства и связанных с ним работ в соответствии с технической документацией, которая определяет объем, содержание и другие требования к работе, а также со сметой, которая выражает цену работ.

При строительном подряде используется теперь и сравнительно новая для нашей практики фигура "инженерной фирмы". Суть ее в том, что как предусмотрено ст. 749 ГК, заказчик может вступать в договорные отношения с конкретным лицом или фирмой, поручив им осуществлять от его, заказчика, имени контроль и надзор за строительством, а также участвовать в приемке работ. Отношения заказчика с таким третьим лицом - инженером могут представлять собой либо договор комиссии, либо договор поручение, либо трудовой договор.

Только в строительном подряде выделены специальные нормы, посвященные сотрудничеству контрагентов ст. 750 ГК. Имеется в виду возложение на обе стороны обязанности принимать все зависящие от них меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора, а равно необходимость для стороны восполнить контрагенту понесенные в подобных случаях расходы.

Также специфические обязанности - по сохранению окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ. Это обязанности подрядчика.

Другой специальный для строительного подряда вопрос связан с приостановлением работ и консервацией объекта, ст. 752 посвящена возмещению подрядчику вреда, причиненного приостановлением работ и консервацией объекта вследствие причин, не зависящих от сторон (обязательный для обеих сторон акт). Указанная норма выражается в обязанности заказчика полностью возместить подрядчику уже выполненные к этому моменту работы, а также другие понесенные им расходы.

Актирование при приемке обнаруженных недостатков. Заказчик вправе уклониться от приемки: если обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результат работы для цели, которая указана в договоре, и ни подрядчик и ни заказчик не могут устранить эти недостатки.

Подрядные работы для государственных нужд.

Эти работы не составляют особого вида договоров. При осуществлении таких работ используется из сила подрядных конструкций модель либо договора строительного подряда, либо договора на выполнение проектных и изыскательских работ. Данные договоры предназначены для удовлетворения потребностей РФ и субъекта Федерации и финансируются за счет средств соответствующего бюджета и внебюджетных источников. Заключаемый при этом с подрядчиком договор носит название государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд ст. 763.

Закона о подрядах для государственных нужд на сегодня нет. Сейчас действующим является прежде всего Закон от 13 декабря 1994 г. "О поставках продукции для федеральных государственных нужд".

Заказчиком выступает государственный орган, который обладает необходимыми инвестиционными ресурсами, либо организация, которую этот государственный орган наделил правом распоряжаться соответствующими ресурсами. В качестве контрагента, т.е. подрядчика выступают юридические лица и граждане, обладающие лицензией.

Установленный порядок заключения государственного контракта предполагает разработку его проекта государственным заказчиком. Существенные условия проекта определены в ст. 766. Сюда входят условия об объеме и стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работы, способах обеспечения исполнения.

Установлена единая процедура проведения торгов (конкурсов) на закупку товаров, работ и услуг для государственных нужд. Обязательным условием государственного контракта служит выдача аванса, который призван обеспечить своевременное и непрерывное финансирование объекта.

При задержке аванса, а также оплаты выполненных работ т окончательного расчета с подрядчиком государственный заказчик возмещает второй стороне причиненные убытки, включая затраты, выразившиеся в уплате процентной ставки.

Конкретно указываются сроки ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, а то бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование их приостанавливается.

Предусмотрена обязанность подрядчика устранить допущенные дефекты в установленный контрактом срок, а если в договоре срок не указан - в течение 12 месяцев со дня приемки объекта.

*****